一、前期物業(yè)管理招標投標的主管部門
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)全市物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。

二、物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關(guān)事項
建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
一個建設(shè)項目原則上劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
分期建設(shè)的項目，建設(shè)單位沒有向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，或縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門審查后沒有出具物業(yè)管理區(qū)域劃分證明的，該項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)統(tǒng)一進行招投標，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。不得將依法應(yīng)統(tǒng)一進行招標的物業(yè)項目化整為零規(guī)避招標投標或降低招標時對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求。

三、通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)事項
　  總建筑面積小于2萬平方米的住宅小區(qū)或總建筑面積小于1萬平方米的高層住宅，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（一）協(xié)議方式選聘的申請
符合條件的項目建設(shè)單位持以下資料向項目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出的申請：
1、協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請表；
2、物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批文和圖紙：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準總平面圖、分幢面積表、物業(yè)管理用房及公共設(shè)施平面圖等；
3、開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；
4、擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；
5、分期建設(shè)的項目分為2個及以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)在受理申請后的5個工作日內(nèi)予以核實，對符合規(guī)定條件的，應(yīng)予核準申請。

（二）協(xié)議方式選聘程序
1、建設(shè)單位編制有關(guān)文件并向具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出邀請；
2、被邀請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制物業(yè)服務(wù)報價、人員配置、物業(yè)服務(wù)方案及建設(shè)單位要求提供的其他資料；
3、由建設(shè)單位召集，組成3人及以上的評估小組（其中邀請物業(yè)管理評標專家不少于總?cè)藬?shù)的三分之二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)方案（特別是各類人員的配備）等進行評估，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門派人監(jiān)督；
4、評估小組應(yīng)當(dāng)認真、公正、誠實地向建設(shè)單位提出書面評估報告；
5、建設(shè)單位根據(jù)評估報告確定選聘或重新選聘。
6、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

四、招標的相關(guān)事項
（一）招標方式
前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。
物業(yè)總建筑面積在8萬平方米及以上的，建設(shè)單位應(yīng)該實行公開招標。
符合下列條件之一的，建設(shè)單位可以實行邀請招標：
1、物業(yè)總建筑面積在8萬平方米以下的；
2、連續(xù)三次公開招標，每次投標人均少于三家的。

（二）招標工作的組織實施
物業(yè)總建筑面積在8萬平方米及以上且招標人不具備自行招標條件的，應(yīng)委托招標代理機構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標代理合同的約定，在代理權(quán)限范圍內(nèi)辦理招標事宜，并不得接受同一招標項目的投標咨詢服務(wù)。

（三）招標文件的主要內(nèi)容
　　招標人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
1、招標人和委托代理機構(gòu)情況，包括名稱、地址、資格、聯(lián)系方式等；
　   2、招標項目基本情況，包括物業(yè)項目名稱、四至范圍、物業(yè)類型、總建筑面積、設(shè)施設(shè)備和環(huán)境及物業(yè)管理用房配置等；
　　3、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及物業(yè)服務(wù)費用的支付方式；
　　4、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內(nèi)容及份數(shù)等；
　　5、評標方法和標準；
      6、招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)、組織解釋招標文件（答疑）、實地考察物業(yè)項目、投標、開標的時間及地點等；
　　7、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
　　8、其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

（四）投標保證金和履約保證金
招標文件可載明投標保證金的繳納相關(guān)內(nèi)容，投標保證金按招標項目建筑面積1元/㎡繳納，且最低不低于3萬元，最高不高于10萬元。
招標人應(yīng)在確定中標人之日起的5日內(nèi)，向未中標的投標人退還投標保證金；中標人的投標保證金自中標之日起轉(zhuǎn)為履約保證金；未要求繳納投標保證金的項目，在簽定前期物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)按上述標準繳納履約保證金。履約保證金在完成承接查驗工作并辦理完承接查驗備案手續(xù)后退還。

（五）招標項目的備案
招標人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報項目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案：
1、招標項目備案表；
2、物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批文和圖紙：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核準總平面圖、分幢面積表、物業(yè)管理用房及公共設(shè)施平面圖等；
3、開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；
4、招標公告或者招標邀請書；
5、招標文件；
6、委托代理招標的，附招標代理委托合同；
7、分期建設(shè)的項目分為2個及以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明。
縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)認真審核備案材料，并明確物業(yè)管理區(qū)域劃分。對備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5個工作日內(nèi)向招標人提出。

（六）招標信息的發(fā)布
招標人采取公開招標方式的，應(yīng)在《泉州晚報》上發(fā)布招標公告，同時在泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布招標公告。
招標公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
　 1、招標人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
　 2、招標物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理服務(wù)的時間；
　 3、投標資格條件、報名的地點和期限；
  　4、獲取招標文件的時間、地點、方法和相關(guān)費用等。
招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當(dāng)向3個及以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。

（七）資格預(yù)審
公開招標的招標人（委托招標的由代理機構(gòu)或泉州市物業(yè)管理協(xié)會）可以根據(jù)招標文件的規(guī)定，對投標人進行資格預(yù)審。
實行投標資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標人應(yīng)當(dāng)在招標公告中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
經(jīng)資格預(yù)審后，招標人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標人告知資格預(yù)審結(jié)果和原因。
資格預(yù)審合格的投標人超過10家的，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標人。

五、投標的相關(guān)事項
　　投標人應(yīng)當(dāng)按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當(dāng)對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
      1、投標函，包括物業(yè)服務(wù)費、管理目標及其他承諾等；
　　2、服務(wù)的內(nèi)容和標準及檢查方法；
　　3、各主要工作環(huán)節(jié)運行程序；
　　4、人員配備情況，包括該項目所設(shè)崗位和人數(shù)，物業(yè)管理項目負責(zé)人和主要管理人員的崗位資格、技術(shù)職稱證書及簡歷；
　　5、物業(yè)項目管理所需設(shè)備的配置和提供方式；
　　6、項目收支預(yù)算和各項收費標準報價；
　　7、物業(yè)項目管理的有關(guān)制度；
　　8、投標人將專項服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)進行說明；
　　9、招標文件要求提供的其他材料。
　　投標文件均不得出現(xiàn)或體現(xiàn)投標單位的名稱或標志。

六、評標和中標的相關(guān)事項
（一）評標專家的管理
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立物業(yè)管理評標專家?guī)?，并負?zé)對評標專家的培訓(xùn)、考核、監(jiān)督和管理。
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)建立評標專家工作檔案，對評標專家參與評標的情況予以記載。評標專家應(yīng)當(dāng)嚴格遵守評標規(guī)則和紀律。評標專家有違規(guī)行為或不稱職的，取消其評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評標活動。

（二）評標委員會的建立
評標由招標人依法建立的評標委員會負責(zé)。評標委員會由招標人代表和物業(yè)管理評標專家組成，成員人數(shù)為5人及以上的單數(shù)，其中物業(yè)管理評標專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
物業(yè)管理評標專家由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照下列方式確定，并在開標前予以保密：
    1、由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門于開標前24小時內(nèi)從泉州市物業(yè)管理評標專家?guī)熘须S機抽取評標專家。
    2、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門當(dāng)即以電話方式通知被抽取的評標專家，確定是否可以出任當(dāng)次評標委員會成員。
    3、如遇下列情況之一,應(yīng)當(dāng)立即進行補抽或重抽：
（1）抽取的評標專家因故不能參加評標的； 
（2）抽取的評標專家應(yīng)當(dāng)回避的。

（三） 評標委員會成員的回避
評標委員會成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)主動提出回避：
1、各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門工作人員；
2、本人任職于投標人或者本人是投標人主要負責(zé)人的近親屬；
3、本人與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系；
4、本人或本人所在單位為投標人作投標指導(dǎo)或制作投標書的；
5、其他原因應(yīng)當(dāng)回避的。

（四）評標委員會成員的行為規(guī)范
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物。
評標委員會成員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

（五）評標現(xiàn)場答辯
參加前期物業(yè)招投標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場主要答辯人員，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)擬負責(zé)管理該項目的經(jīng)理（管理處主任）或企業(yè)副總經(jīng)理以上的人員。

（六）投標評審
　　前期物業(yè)管理評標采取綜合評估法，評標委員會應(yīng)按照《物業(yè)管理項目評標規(guī)則》（見附件1）和招標文件確定的評標標準和方法，按標書編制、現(xiàn)場陳述與答辯、投標人管理服務(wù)業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面進行比較和綜合評審，并對評標結(jié)果簽字確認，向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。
　　招標人應(yīng)對招標項目的物業(yè)管理服務(wù)人員(包括管理人員、保安員、保潔員、設(shè)備維護人員等)配備等設(shè)定標底，評標時應(yīng)當(dāng)參考標底。招標人應(yīng)當(dāng)在開標時公布標底。
除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進行。

（七）中標人的確定
招標人應(yīng)當(dāng)在評標委員會完成評標之日起15日內(nèi)確定排序在前的中標候選人為中標人。中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依排序從其他中標候選人中確定中標人。
招標人應(yīng)當(dāng)向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

（八）物業(yè)服務(wù)合同的訂立　　
招標人和中標人應(yīng)當(dāng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯記錄訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，中標人的物業(yè)服務(wù)方案、開標評標記錄作為合同的附件。

（九）中標結(jié)果的備案
招標人應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，持以下材料向項目所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案：
　  1、物業(yè)管理招投標活動備案表；
     2、評標委員會提供的評標報告；
     3、中標企業(yè)的投標文件；
     4、開標評標記錄；
     5、與中標企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同正本；
     6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市區(qū)的前期物業(yè)管理項目通過招投標備案的，區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)將備案材料（包括物業(yè)管理招投標活動備案表、備案證明、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)方案、開標評標記錄、評標報告等）復(fù)印報送泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科。

（十）前期物業(yè)服務(wù)合同的備案
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)登錄泉州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)系統(tǒng)填報物業(yè)管理項目情況，并持以下書面材料向項目所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)：
1、物業(yè)服務(wù)合同備案表；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
4、前期物業(yè)服務(wù)合同；
5、臨時管理規(guī)約。

（十一）悔標的法律責(zé)任
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結(jié)果，或中標人放棄中標項目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。中標人非因不可抗力原因放棄中標的，取消其二年內(nèi)參加前期物業(yè)管理的投標資格，其繳納的履約保證金應(yīng)歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

七、物業(yè)服務(wù)早期介入的相關(guān)事項
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的同時，應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)早期介入?yún)f(xié)議，對早期介入的時間、工作內(nèi)容、人員配置、費用等相關(guān)事項進行約定。

（二）自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建早期介入工作小組（其中工程技術(shù)人員占50%及以上），參與規(guī)劃設(shè)計、銷售、施工建設(shè)、竣工驗收等各階段工作，包括但不限于以下幾個方面：
1、 參與對建筑物細部設(shè)計、配套設(shè)施、水電氣網(wǎng)絡(luò)等供給、建材和主要設(shè)備選用、景觀、消防、安防等方面提出設(shè)計修改意見；
2、參與項目銷售，掌握目標客戶信息，推介物業(yè)服務(wù)理念、定位，歸集目標客戶物業(yè)服務(wù)需求；
3、參與項目施工建設(shè)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位、施工監(jiān)理做好工程質(zhì)量把關(guān)，及時提出改進建議和措施；
4、參與一戶一驗、竣工驗收工作，及時反饋質(zhì)量瑕疵，并敦促整改；
5、參與其他方面的工作。

（三）項目正式交房前3個月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建前期物業(yè)服務(wù)團隊。物業(yè)管理項目負責(zé)人在交房前三個月到位；其余人員到位時間由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商后，分批在交房前一個月到位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好以下幾個方面工作：
1、制定交房準備計劃，包括前期物業(yè)服務(wù)中心的人員配置、到崗時間、招聘計劃等，并與開發(fā)建設(shè)單位進行研討、書面確認；
2、制定承接查驗實施方案，與開發(fā)建設(shè)單位共同做好承接查驗工作；
3、做好物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)、管理制度制訂、資料整理、開辦物資準備等工作；
4、做好交房前其他方面的準備工作。

（四）早期介入費用包括辦公費、人員工資和福利、交通費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的利潤及雙方協(xié)商同意的其他費用。早期介入費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

八、其他相關(guān)事項　　  
（一）物業(yè)管理項目招標發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)和交通等費用均應(yīng)由招標人支付。

（二）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項目的銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)方案等附件）、臨時管理規(guī)約。

（三）外來企業(yè)參加本市的物業(yè)管理招投標活動，應(yīng)到外來企業(yè)分支機構(gòu)所在地縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理資質(zhì)備案登記。

（四）投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標人提出異議，或依法向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴。

（五）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要定期對已交付使用的前期物業(yè)管理項目進行檢查，檢查時要對照前期物業(yè)服務(wù)合同（包括物業(yè)服務(wù)方案等附件），凡是擅自降低服務(wù)等級、服務(wù)標準及減少人員配置等違法違規(guī)行為的，要責(zé)令企業(yè)整改直至按有關(guān)規(guī)定處罰。

（六）住宅小區(qū)、商住小區(qū)、高層住宅、別墅等住宅類型的建設(shè)項目選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，按本通知執(zhí)行。寫字樓、商場、工礦廠房等其他建設(shè)項目及業(yè)主、業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本通知執(zhí)行。

（七）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門須在每季度后的首月10日前通過物業(yè)管理系統(tǒng)將轄區(qū)前期物業(yè)管理招投標情況匯總表報送泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科。     

（八）本通知未盡事宜，按原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》和《福建省物業(yè)管理招投標暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。

（九）本通知自2013年2月1日起施行。原《泉州市前期物
業(yè)管理招標投標管理規(guī)定》（泉房[2003]153號）同時廢止。

（十）各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要匯總實施過程中的情況，并及時向市局房地產(chǎn)市場與物業(yè)監(jiān)管科反饋。
 
附件：1、物業(yè)管理項目評標規(guī)則
　　   2、前期物業(yè)管理招標投標程序
          
 
 
 
                                                                                                                                      泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
                                                                                                                                          2012年12月21日
 
 
 
附件1            物業(yè)管理項目評標規(guī)則
 
第一條　為了規(guī)范評標活動，保證評標的公平、公正，維護招標投標活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照原建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理招投標暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條　評標委員會成員應(yīng)當(dāng)認真研究招標文件，了解和熟悉以下內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┱袠隧椖康木唧w情況；
　?。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求。包括招標文件中規(guī)定的主要技術(shù)要求、標準和報價條款；
　?。ㄈν稑巳思巴稑藭囊螅?BR>　?。ㄋ模┩稑藞髢r要求、人員配置要求、評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關(guān)因素。

第三條　評標采用綜合評估方法，分為投標企業(yè)信譽評審、投標書評審、現(xiàn)場答辯評審三個部分，將三個部分評審分數(shù)加權(quán)求和，按總分從高到低順序確定中標候選人。
投標企業(yè)信譽評審是評標委員會對投標企業(yè)管理服務(wù)能力、管理現(xiàn)狀和業(yè)績、業(yè)主滿意度、服務(wù)水平等進行綜合評價、比較，并量化打分；投標書評審是評標委員會對投標書載明的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標準、管理服務(wù)承諾目標、資源配置、管理措施、服務(wù)流程設(shè)計、管理服務(wù)成本分析等進行評審、比較，并量化打分；投標答辯評審是評標委員會對投標企業(yè)投標答辯人進行現(xiàn)場提問、考核、比較，并量化打分。

第四條　評標委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標文件規(guī)定的評標標準和方法，對投標企業(yè)進行系統(tǒng)的評審和比較。
評標委員會對各個評審因素進行量化的，應(yīng)當(dāng)將量化指標建立在同一基礎(chǔ)或者同一標準上。

第五條 評標委員會可以書面方式或者現(xiàn)場答辯的方式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內(nèi)容作必要的澄清和說明或者補正，但其內(nèi)容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容?！?/P>

第六條　評標委員會在評標過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)及時作出處理或者向招標人提出處理建議，并作書面記錄。

第七條　經(jīng)評標委員會評審，投標文件有下列情形之一的，應(yīng)作為廢標處理：
　　（一）未密封的；
　?。ǘ┪醇由w投標人法人公章和未經(jīng)法定代表人或委托代理人簽名蓋章的；
　?。ㄈ┪窗凑袠宋募?guī)定格式編定或者投標報價等關(guān)鍵內(nèi)容，字跡模糊不清的；
　?。ㄋ模┩稑宋募φ袠宋募岢龅囊蠛蜅l件沒有作出實質(zhì)性響應(yīng)的；
　?。ㄎ澹┯馄谒瓦_的。

第八條　評標委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差。下列情況均屬于重大偏差和未能對招標文件作為實質(zhì)性響應(yīng)：
（一）投標文件沒有投標人授權(quán)代表簽字和加蓋法人公章； 
（二）投標文件載明的招標項目完成期限超過招標文件規(guī)定的期限；
（三）投標文件附有招標人不能接受的條件；
（四）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標準的要求；
（五）投標文件載明物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準等不符合招標文件的要求；
（六）不符合招標文件中規(guī)定的其他實質(zhì)性要求。
投標文件有上述情形之一的，為未能對招標文件作出實質(zhì)性響應(yīng)，作為廢標處理。招標文件對重大偏差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九條　投標文件在實質(zhì)上響應(yīng)招標文件要求，但在個別地方存在漏項或者提供了不完整的技術(shù)信息和數(shù)據(jù)等情況的，評標委員會應(yīng)當(dāng)要求投標人在評標結(jié)束前予以補正。
投標人拒不補正的，評標委員會可以對投標人作出不利于該投標人的解釋。

第十條　中標人的投標應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
（一）能夠最大限度滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準；
（二）能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求，并且經(jīng)評審最為合理可行。

第十一條　評標委員會根據(jù)招標人的授權(quán)直接確定中標人的，應(yīng)由評標委員會成員各自根據(jù)評定結(jié)果對投標人進行排序后交由評標委員會匯總后確定中標人。
評標委員會推薦中標候選人的，中標候選人應(yīng)當(dāng)限定在一至三人，并標明排列順序后交招標人。

第十二條　評標委員會根據(jù)本規(guī)則的規(guī)定否決不合格投標或者界定為廢標后，因有效投標不足三個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以要求重新組織招標。

第十三條　評標委員會完成評標后，應(yīng)當(dāng)向招標人提交書面評標報告。評標報告應(yīng)當(dāng)如實記載以下內(nèi)容：
   （一）評標的基本情況和相關(guān)文件資料；
   （二）中標候選人排序名單；
   （三）對推薦中標候選人的投標方案、技術(shù)、商務(wù)風(fēng)險等比較分析評估和理由；
   （四）需進一步協(xié)商的問題及協(xié)商應(yīng)達到的要求；
   （五）澄清、說明、補正事項紀要。

第十四條　評標報告由評標委員會全體成員簽字。評標委員會對同一招標項目只能作出一種評標結(jié)果。評標委員會成員對評標結(jié)果如有異議，應(yīng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定評標結(jié)果。不同意見應(yīng)經(jīng)評標委員會成員本人簽名后以書面形式連同評標報告一并提交招標人。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結(jié)論。評標委員會應(yīng)當(dāng)對此作出書面說明并記錄在案。

第十五條 評審活動未結(jié)束，評標委員會成員無正當(dāng)理由，不得中途退出評標委員會。

二、招標階段
1.發(fā)布招標公告或投標邀請書 （招標人）
2.投標人資格預(yù)審 （招標人）
3.發(fā)售招標文件 （招標人）
5.組織投標人踏勘物業(yè)現(xiàn)場 （招標人）
4.召開投標人會議進行投標答疑 （招標人）

三、投標階段
1.編制投標文件 （投標人）
2.送達投標書   （投標人）
3.接管標書 （招標人）

四、開標、評標階段
1.組建評標委員會 （招標人）
2.開標、評標 （評標委員會）
3.綜合評分、定標 （評標委員會）
4.推薦合格的中標人 （評標委員會）
5.向招標人提交評標報告 （評標委員會）

五、中標階段
1.選定中標人 （招標人）
2.發(fā)出中標通知 （招標人）